房地產(chǎn)銷售不僅不下滑,反而在增強,市場旺盛的情況下,房產(chǎn)價格又如何會出現(xiàn)下跌呢?深圳樓市是怎樣的呢?以下是范文社網(wǎng)小編為大家整理的深圳樓勢打新將迎熱潮二手慘淡橫盤相關(guān)參考資料,希望能幫助到大家,歡迎你的閱讀。
深圳樓市已不同往年,特別是2021年,將是特殊的一年,數(shù)據(jù)割裂,行情反轉(zhuǎn),數(shù)百萬剛需剛改將迎來最佳購房時機,中介行業(yè)將面臨最慘關(guān)店潮,爆桿炒房客凝視深淵將上天臺,一切變數(shù)皆成定數(shù)。
2020年7月出臺715政策提高限購條件以及堵住聯(lián)名、更名漏洞,2021年208指導(dǎo)價,嚴(yán)查“深房理”炒房機構(gòu),嚴(yán)查首付來源規(guī)避經(jīng)營貸、抵押貸等非法資金進入樓市、上調(diào)房貸利率等等調(diào)控政策,2021年上半年,二手市場成交量急速下降持續(xù)了將近一年,已經(jīng)進入橫盤通道,而新房市場高開低走,因供應(yīng)延后有些降溫,但整體是自2016年來上半年同期最好的成績,同時下半年新樓盤將迎來供應(yīng)熱潮,打新機會將會更多。
2021年上半年樓市數(shù)據(jù)出臺,預(yù)示著2021年全年樓勢已定。
01 上半年新房住宅成交數(shù)據(jù)
01)整體看,自2016年來上半年同期最好成績
整體來看,2021年上半年深圳新房市場表現(xiàn)仍算不錯,上半年合計成交26140套新房住宅,同比2020年上半年增加56.3%。橫向來看,2015年上半年深圳樓市在寬松調(diào)控政策下成交31798套新房住宅,2016年上半年成交23170套新房住宅,2017年到2020年四年間,上半年新房住宅成交量均在20000套之內(nèi),其中2017年上半年僅成交10502套。2021年上半年深圳新房住宅成交量突破20000套,為26140套,是2016年來上半年同期最好的成績。
主要是自去年下半年以來,深圳打新熱度持續(xù)走高,延續(xù)到今年上半年,特別是年初幾大網(wǎng)紅盤入市,如龍光前海天境、天健悅桂府、海岸城等新盤入市。
02)具體看,2021年上半年打新呈現(xiàn)降溫
供應(yīng)萎縮,原本預(yù)期入市的項目后延。在住建局公布二季度計劃入市名單里,有十多個住宅樓盤推遲延后,導(dǎo)致成交量減少,同時也因打新資格要求更高、房貸利率上調(diào)、新房和精裝價格受到限制等,大家對新房的要求更高,下手更加謹(jǐn)慎。
4-6月份,新盤入圍人數(shù)普遍不足1:3的比例,打新人很明顯能感受到,就是日光盤大大減少了。
打新更加理性,剛需、剛改在追求上車的同時更能權(quán)衡樓盤優(yōu)劣,懂得放棄。寶安萬科都會四季推出856套住宅,開盤僅售出500套左右,直至現(xiàn)在還未清盤,甚至布吉新盤佳兆業(yè)壹都匯在開盤之初就給出了4重折扣,普遍能享受到9折優(yōu)惠,是近兩年第一次新盤打折。
03)區(qū)域看,寶安、龍崗、坪山新房成交量占據(jù)前三
寶安第一,成交7091套新房住宅,同比增加2.3倍;成交面積710403平方米,同比增加2倍。滿京華云著華庭、萬豐海岸城璽園、瓏灣世界花園、佳兆業(yè)樾伴山、清平華府等是寶安區(qū)的主力成交樓盤。
龍崗第二,成交4783套新房住宅,同比減少17.3%;成交面積444486平方米,同比減少20.9%。中海陽光橡樹園、卓弘星辰、新霖薈邑、丁山河畔、利德悅府等是龍崗區(qū)的主力成交樓盤。
坪山第三,成交3722套新房住宅,同比增加2倍;成交面積342068平方米,同比增加1.7倍。潤樾山、碧湖春天東花園、花樣年旭輝·好時光家園、佳華領(lǐng)悅廣場、萬樾府、金尊府等是坪山區(qū)的主力成交樓盤。
02 上半年二手住宅成交數(shù)據(jù)
01)二手房成交量跌至冰點,進入橫盤通道
2021年上半年,深圳二手房成交指導(dǎo)價的頒布和執(zhí)行,二手房成交量持續(xù)走低,月度成交量三連跌觸底,其中2021年6月僅成交2575套。整體來看,2021年上半年深圳合計成交28442套二手房住宅,同比減少35.4%;成交面積2465560平方米,同比減少34.1%。
02)或是近13年來最差的一年
2021上半年二手住宅成交量28442套,以此推算,2021全年二手房成交量不足6萬套,大概率將成為近13年最差一年!(下圖數(shù)據(jù)包括了住宅外的公寓、辦公、商鋪、寫字樓等)。
近10年深圳樓市二手房年度成交量均高于6萬套,即使低迷期的2011年二手房成交量也有7.3萬套。相比之下,2021全年成交量預(yù)計會高于經(jīng)濟危機的2008年,但低于其他平穩(wěn)年份。
03)區(qū)域看,二手住宅成交量寶安、南山降幅最大,龍崗成交量第一
寶安、南山因過去兩年漲的過快,實際售價與指導(dǎo)價差距過大,成交量降幅最大,而龍崗整體實際售價與指導(dǎo)價接近或持平,成交量占據(jù)全市第一。
寶安、南山成交量降幅最大,寶安區(qū)成交5261套二手住宅,同比減少50.7%;成交面積497618平方米,同比減少47.8%;南山區(qū)成交4264套二手住宅,同比減少42.9%;成交面積407259平方米,同比減少40.9%。
福田區(qū)成交4754套二手住宅,同比減少39.8%;成交面積400881平方米,同比減少38.1%。
龍崗成交量第一,成交8274套二手住宅,同比減少26.1%;成交面積738204平方米,同比減少23.8%。
04)中介關(guān)鋪、離職潮到來
現(xiàn)如今,業(yè)主置換換不了,大多選擇置換延后,剩下相當(dāng)少量的急賣房源,以及基本不代理的新房,難賣的公寓,中介能賣出的房源少之又少,再加上購房群體幾乎都去打新,買賣資源直接出現(xiàn)了斷層,中介行業(yè)已經(jīng)處在史上最難的時候,出現(xiàn)了較大量的離職潮、關(guān)店潮,預(yù)計將在七八月出現(xiàn)高潮。市場不好的時候直接影響就是中介行業(yè)了。
在跟一個貝殼的區(qū)域負責(zé)人咨詢關(guān)店情況時,他告訴我真正的關(guān)店潮還沒到來,但很快了,對于眼下的行情表示很擔(dān)憂。
根據(jù)一些自媒體小小范圍的走訪觀察,龍華、福田部分片區(qū)中介門店關(guān)店情況已經(jīng)越來越多了,其中貝殼系首當(dāng)其沖。
貝殼進入深圳僅僅3年左右,當(dāng)初摧古拉朽式的席卷整個中介行業(yè),大量同行加盟加入,甚至有其他中介整個店或整個小片區(qū)加入,迅速達到1400多家店鋪,創(chuàng)造了任何行業(yè)在在同時間內(nèi)單一城市開店的歷史記錄,有些不大的小區(qū)樓下,貝殼系就有十多家,轉(zhuǎn)角不是遇到愛,而是貝殼系。
深圳4大中介樂有家、q房網(wǎng)、中原和貝殼(雖然貝殼源于鏈家,但也是貝殼系,據(jù)說鏈家正在走輕資本路線,轉(zhuǎn)為加盟)。貝殼系量最多卻是最弱,2021年最慘關(guān)店潮將出現(xiàn)在貝殼系,率先倒閉的就是單個個體沒有大公司大資本撐腰的加盟店,也就是貝殼旗下的紅色德佑和藍色糯家。畢竟加盟者要承擔(dān)店鋪運營風(fēng)險,在行情不好的時候及時止損,三十六計走為上。
就連直營強資本的中原地產(chǎn)也在收縮戰(zhàn)線,在某自媒體小范圍的走訪就發(fā)現(xiàn)了一家中原門店。據(jù)說深圳中原已經(jīng)關(guān)了70多家,單個某品牌中介關(guān)了100多家店(有待證實)。
根據(jù)深房中協(xié)的數(shù)據(jù)顯示,到4月1日,深圳持牌中介66151人。那么上半年成交了28442套二手住宅,即便是每套都是不同的人成交,也有3萬多人今年以來還沒開過單。干不下去的中介轉(zhuǎn)行,干不下去的店鋪關(guān)門。
接下來二手市場橫盤2-3年,中介行業(yè)將迎來深刻洗牌。
03 下半年打新樓盤猛增,預(yù)計全年新房住宅成交超二手住宅
2021年上半年,新房住宅成交26140套,接近二手住宅成交的28442套,只差了兩三個樓盤的量,要不是二季度計劃名單十多個樓盤延后的話,超過是肯定的。放眼全年結(jié)合當(dāng)下行情分析,新房成交量超過二手已經(jīng)是板上釘釘,這將是深圳樓市十多年來非常罕見的事。
以往,深圳樓市成交主要以二手房為主,二手住宅成交量是新房住宅2倍左右。2021年將會出現(xiàn)新房超過二手,更是表明打新是今年買房最佳的選擇,最大的主流。
進入到下半年,各自媒體都在統(tǒng)計有望入市的樓盤,幾乎都得出了下半年將有50+的樓盤,超3萬套住宅。
據(jù)深房前線統(tǒng)計,深圳除開大鵬、鹽田、深汕合作區(qū)外將有102個樓盤有望下半年入市,即使砍半也將有60多個,按60個樓盤算將有4萬多套住宅入市。
04 預(yù)測后市
01) 二手繼續(xù)橫盤很可能持續(xù)3年,價格整體下調(diào)10-15%
以往任何調(diào)控,都能在兩三個月后迅速回暖,從不認為那些是真調(diào)控,越調(diào)越漲是普遍的結(jié)果,但715政策、208指導(dǎo)價以來,才看到什么是真正的調(diào)控,能看出決策層的真決心。
2020年715政策出臺后,成交量就開始走下坡路,直到更慘淡的2021年6月,差不多一年的時間,與往常完全不同。
預(yù)計橫盤將會持續(xù)2-3年,價格整體下跌10-15%。不要妄想大跌,深圳不存在大跌的基礎(chǔ),決策層更不允許,牽一發(fā)而動全身,等于自殺。
橫盤期,二手房需要保持關(guān)注,會有生意周轉(zhuǎn)、賭博欠債(今年歐洲杯、明年世界杯以及其他)、杠桿拉爆等急售大幅降價的個別二手房。
特別是炒作最猛的如前海和寶中,去年漲得最多,從指導(dǎo)價和實際報價也可以看出,泡沫是相當(dāng)大,如果沒有低于市場價15%-20%,千萬不要買。
警惕那些上調(diào)200萬再降100萬的“偽筍盤”,如果有筍盤出現(xiàn),要對比一下此前的成交價。
02)打新機會更大,預(yù)計60多個住宅新樓盤超4萬套
打新,打新,打新,重要的事情說3遍,不可逆流而行。
二季度延后的計劃名單里,就有十多個不錯的樓盤,將會很快入市。
本號統(tǒng)計了一下,下半年預(yù)計將有砍半后的60多個住宅新樓盤超4萬套的貨量(包括加推)有望入市,其中,寶安預(yù)計23個,南山16個,龍崗15個,光明12個,龍華14個,福田7個,羅湖5個,坪山10個,共102個,砍半就算60個,除開網(wǎng)紅熱點的幾個樓盤,其他幾乎都不用看積分。
打新的機會更大了,一樣的預(yù)算怎么選,買對房真的很重要。