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項目管理調(diào)研報告篇1
為打造__企業(yè)品牌,運用現(xiàn)代管理手段,建立具有標(biāo)準(zhǔn)化、程序化和規(guī)范化的管理體系,提高企業(yè)戰(zhàn)略,宏觀調(diào)控經(jīng)營,共創(chuàng)高效企業(yè)效益和社會效益,有力推動公司整體業(yè)務(wù)發(fā)展,根據(jù)公司董事和領(lǐng)導(dǎo)要求,本人進(jìn)行了為期三周深入調(diào)研,現(xiàn)將工作調(diào)研小結(jié)如下:
一、__八大優(yōu)勢
1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越,交通便利,周邊配套日趨成熟,發(fā)展?jié)摿妱拧?/p>
2、市場定位準(zhǔn)確,產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價,吸引力大,前景廣闊。
3、小區(qū)配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)性高。
4、準(zhǔn)確把握市場脈搏。
5、經(jīng)營理念鮮明——創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活空間,實現(xiàn)新城市主義現(xiàn)代生活。
6、企業(yè)的勝利,全賴于鐵的紀(jì)律支撐。
7、人力資源及組織體系比較完整。
8、公司董事及高層領(lǐng)導(dǎo)調(diào)控意識超前,戰(zhàn)略目標(biāo)明確,拓展思維清晰。
二、十大有待改善問題
1、工程規(guī)劃、設(shè)計、施工等與物管銜接脫節(jié),給物業(yè)管理服務(wù)留下了后遺癥,加大經(jīng)營成本,造成資源浪費。例如:__華庭游泳池每次清洗,水量理應(yīng)自然排盡,作業(yè)自如。但目前每次洗清時,池內(nèi)約40多公分的水無法自然排放,必須用水泵配合才能抽走,這樣,既增加了人工操作的麻煩,在安全方面也受到一定影響。再如,__、二期車位配置與住宅數(shù)量不成正比,隨著業(yè)主生活水平的提高,業(yè)主車輛逐步增多,車輛停放逐步緊張,長期如此將會導(dǎo)致秩序混亂。
2、營銷與物管關(guān)系脫節(jié),公司在推銷產(chǎn)品前期,尚未按國家政策法規(guī)要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等規(guī)范文本。對業(yè)主入住后出現(xiàn)的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費用等行為沒有明確的書面依據(jù)約束,這方面尚未引起足夠重視。
3、人力資源配置缺乏科學(xué)性,相關(guān)部門對物管隊伍人員的借調(diào)與共享還沒有明確計劃,操作層員工面對多頭領(lǐng)導(dǎo)遙控,在具體運作上,出現(xiàn)了錯亂局面,直接影響服務(wù)質(zhì)量。
4、縱橫觀三個樓盤物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),尚未達(dá)到公司基本要求。例如:__花園公共區(qū)域死角的清潔衛(wèi)生不到位,樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在;__居休閑區(qū)噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見,噴泉中央石塊四分五裂,池溝污泥沉積,員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見;__華庭的廣場地面、區(qū)內(nèi)噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫墻面等清潔開荒馬虎,水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見,接靠會所鋪面的物件亂擺亂放,占道經(jīng)營嚴(yán)重,各門面招牌大小不一,亂張亂貼處處可見;從創(chuàng)藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛(wèi)生非常糟糕,在某種程度上,嚴(yán)重影響了小區(qū)良好容貌。
5、綠化管理方面,對枯枝黃葉修剪無計劃進(jìn)行,對長短不一的草皮沒有重視修剪,對多處殘缺空白、黃土裸露不及時補種,對行人踐踏的綠化植物無標(biāo)識提示,養(yǎng)護(hù)專業(yè)水平一般。
6、安全管理意識一般,對區(qū)內(nèi)各人工湖、溪流及裝修作業(yè)施工現(xiàn)場無任何安全提示或警告標(biāo)識。
7、在設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)方面,沒有規(guī)范設(shè)備臺帳和歷史記錄,所有樓盤的路燈無編號。如:__花園若干車庫門鎖被人敲壞,門扇敞開無人重視關(guān)上及維修;泳池機(jī)房無鎖,房門經(jīng)常打開而無人重視,進(jìn)入泳池區(qū)的小孩可隨意進(jìn)入機(jī)房捉迷藏,時刻存在安全隱患。
8、保安隊伍紀(jì)律散漫,應(yīng)變能力差,崗位工作馬虎應(yīng)付,禮節(jié)禮貌、服務(wù)態(tài)度、方式方法等工作意識淡薄,整體形象較差,戰(zhàn)斗力弱。如:崗位當(dāng)值隊員在吃飯時間出現(xiàn)空崗,引起相關(guān)部門不滿而投訴;若干隊員正規(guī)著裝在__華庭管理處大廳內(nèi)靜坐抽煙;各崗?fù)ぎ?dāng)值保安隊員對公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、小區(qū)業(yè)主、參觀看樓顧客進(jìn)進(jìn)出出,不理不睬;對外來人員進(jìn)出小區(qū)沒有監(jiān)控;巡邏保安對裝修工人不規(guī)范搬運材料和倒放垃圾嚴(yán)重影響小區(qū)容貌衛(wèi)生視而不見;隊伍訓(xùn)練著裝款式不統(tǒng)一,整體局面較為混亂,隊伍建設(shè)有待整頓。
9、在客戶服務(wù)方面,從熱情待客及工作形象上看,__華庭管理處前臺工作可以,__居和__花園前臺待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務(wù)質(zhì)量體系的建立(含投拆處理機(jī)制建立)、財務(wù)收費體系的建立,包括日常各種管理規(guī)章建立等基礎(chǔ)工作,尚未形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化。尤其在物業(yè)資料管理與財務(wù)收費管理方面,還停留于手工作業(yè)原始方式,工作效率較低。
10、從物業(yè)管理整體隊伍上看,土氣低落,人員素質(zhì)參差不齊,業(yè)務(wù)培訓(xùn)及績效考核機(jī)制尚未鋪開,整體業(yè)務(wù)素質(zhì)較差,專業(yè)水準(zhǔn)較低。尤其是各專業(yè)班組缺乏實操經(jīng)驗,加上監(jiān)督力度不足,在管理上出現(xiàn)了較多盲點,由于工作權(quán)責(zé)模糊不清等原因,導(dǎo)致了各部門各自為政的傾向,組織架構(gòu)及崗位架構(gòu)有待調(diào)整。
三、工作計劃
根據(jù)__現(xiàn)有物業(yè)管理狀況及存在問題,建議以下改善:
1、建立規(guī)范管理體系,實行有效資源整合。
從公司發(fā)展戰(zhàn)略高度出發(fā),避免低檔次樓盤服務(wù)牌子接管高檔次樓盤之嫌,讓__的牌子有力地推動各項目發(fā)展,建議成立“__物業(yè)管理服務(wù)有限公司”,在物管全盤運作上,以__華庭作為人力資源培訓(xùn)和輸出基地,統(tǒng)籌兼顧好各項目業(yè)務(wù)工作,具體整合辦法為:
將現(xiàn)注冊的“中山市__居物業(yè)管理有限公司”營業(yè)執(zhí)照牌子申報改為“中山市__物業(yè)管理服務(wù)有限公司”,新牌子定位于__華庭重點項目,申報注冊登記下屬項目管理處。即“中山市__物業(yè)管理服務(wù)有限公司__華庭管理處”、“中山市__物業(yè)管理服務(wù)有限公司__居管理處”、“中山市__物業(yè)管理有限公司__花園管理處”。今后的項目發(fā)展和命名,按此類推。
2、精簡機(jī)構(gòu),合理調(diào)配。
規(guī)范的企業(yè),必須具備現(xiàn)代化管理手段,而現(xiàn)代化的管理手段主要體現(xiàn)在“管理體系現(xiàn)代化”和“管理工具現(xiàn)代化” 。為有效實施各方面工作,根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)工作職能,并結(jié)合__實際情況,現(xiàn)擬作以下整合:
a、在董事長的領(lǐng)導(dǎo)下,以董事總經(jīng)理為企業(yè)負(fù)責(zé)制,由物業(yè)總監(jiān)統(tǒng)籌調(diào)控__屬下各物業(yè)管理項目經(jīng)營運作,直接對董事總經(jīng)理負(fù)責(zé)。
b、各物業(yè)管理項目負(fù)責(zé)人(管理處經(jīng)理或管理處主任的命名待定)具體負(fù)責(zé)和執(zhí)行本項目工作事務(wù),直接對物業(yè)總監(jiān)負(fù)責(zé)。根據(jù)項目物業(yè)規(guī)模情況,下設(shè)各班組,切實做好定崗、定員、定編工作,實行專業(yè)上崗,在近期內(nèi),逐步組建一支精干的、專業(yè)化的物業(yè)管理隊伍。
c、層級管理,權(quán)責(zé)分清,制定明確工作質(zhì)量指標(biāo),并將具體工作落到實處,責(zé)任到人。
d、設(shè)置明確管理組織架構(gòu)和崗位架構(gòu)(兩種架構(gòu)圖附后)。
3、根據(jù)各部門職業(yè)工種,在作業(yè)上按預(yù)定工作效率目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和成本目標(biāo)執(zhí)行工作,定期評估考核,抓好監(jiān)控工作。
4、打好工作基礎(chǔ),逐步建立完善的三級管理文件。
即“管理文件”(質(zhì)量手冊)、“作業(yè)流程”(程序文件)、“執(zhí)行文件”(規(guī)范表格),使之形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。
5、實行管理處經(jīng)理(主任)負(fù)責(zé)制和各崗位責(zé)任制。
6、提高管理檔次,樹立良好企業(yè)形象,對小區(qū)房屋、設(shè)備、住戶檔案資料及財務(wù)收費等管理,運用物業(yè)管理專業(yè)軟件操作,實行電腦化管理,提高工作效率。
7、在內(nèi)部管理上,建立良好監(jiān)督機(jī)制。
對內(nèi)部各種任務(wù)落實,必須跟蹤驗證,以__華庭為指揮中心,負(fù)責(zé)監(jiān)控及信息反饋等工作,按工作量化指標(biāo),建立完善的服務(wù)質(zhì)量體系運行評估工作,對客戶投拆、設(shè)備運行、安全服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、維修服務(wù)等職能板塊工作做好統(tǒng)計分析、日檢、周報、月報等要求準(zhǔn)時準(zhǔn)確,軟件資料的管理標(biāo)識明確,立卷、辦文、歸檔、存放、規(guī)范有序,對管理的追溯,有依有據(jù)。在監(jiān)督控制上,根據(jù)每周工作情況,每月定期召開服務(wù)質(zhì)量體系運行評估工作會議,對不合格的服務(wù)事項,及時采取各種糾正和預(yù)防措施,并嚴(yán)密跟蹤反饋,不斷優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量,令公司和業(yè)主放心滿意。
8、重視培訓(xùn),提高素質(zhì)。
重點抓好公共培訓(xùn)部分和部門業(yè)務(wù)專題培訓(xùn)工作,以轄管三個樓盤中出現(xiàn)的實際案例為培訓(xùn)教材,舉一反三,激發(fā)員工鉆研業(yè)務(wù)興趣,努力提高全體員工業(yè)務(wù)素質(zhì)。
9、獎懲分明,優(yōu)勝劣汰。
增強員工危機(jī)意識,對業(yè)務(wù)能力差,經(jīng)反復(fù)培訓(xùn)仍停留于落后狀態(tài),工作紀(jì)律馬虎散漫,違紀(jì)違規(guī)或損害公司利益及形象的低劣員工,必須按章處理;對表現(xiàn)優(yōu)秀、管理卓越或在季度年度中榮獲“服務(wù)之星” 的好員工,經(jīng)董事及公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可后,給予獎勵和表彰,提高員工的自豪感和職業(yè)感和歸屬感,增強員工和團(tuán)隊的戰(zhàn)斗力。
10、開源節(jié)流,控制成本。
在原有資源基礎(chǔ)上,嚴(yán)格控制各項費用開支,凡屬一切經(jīng)費開支,必須按計劃報批執(zhí)行,嚴(yán)格控制辦公物品和各種物料合理使用,抓好水電公用支出和相關(guān)節(jié)能工作,實行公司資源共享。
加大對物業(yè)管理收費和停車收費的追繳力度,切實提高收繳率,對長期欠費“釘子大戶”緊密跟蹤,共同維護(hù)公司經(jīng)濟(jì)利益,經(jīng)多次溝通仍無法妥善解決的,必要時采取相應(yīng)法律途徑進(jìn)行追討。
大力拓展有償服務(wù),增加經(jīng)營收入,彌補經(jīng)費不足部分,密切注視月度、季度、年度支出數(shù)據(jù)對比,確保財務(wù)收支良性循環(huán)。
11、強化工作協(xié)調(diào),促進(jìn)團(tuán)隊合作。
以總經(jīng)辦或行政人事部為牽頭組織,由物業(yè)公司負(fù)責(zé)擬案,對物業(yè)的竣工驗收、接管、移交、包括營銷業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)等工作,必須有密切的溝通協(xié)調(diào),對相關(guān)任務(wù)的調(diào)度或協(xié)調(diào),必須有明確的《工作任務(wù)單》或《工作聯(lián)絡(luò)單》,對每個環(huán)節(jié)的工作均有時效約束,對已完成的工作驗證,雙方必須簽字認(rèn)可,將明確的“工作調(diào)度(反饋)流程圖”納入公司制度化,避免工作上出現(xiàn)扯皮拖拉現(xiàn)象,確保公司正常運作。
12、規(guī)范物管文本,協(xié)調(diào)銷售業(yè)務(wù)。
編制《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《管理公約》,《裝修管理規(guī)定》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》等規(guī)范的物管文本,按房地產(chǎn)行業(yè)慣例操作要求,使管理經(jīng)營有章可循、有法可依。
13、重視窗口服務(wù),作業(yè)指引清晰。
為方便業(yè)主業(yè)務(wù)辦理,將重要的如“業(yè)主收樓手續(xù)辦理流程圖”和“裝修手續(xù)辦理流程圖”等精裝制作,并公示于客戶服務(wù)中心大廳,這樣既方便業(yè)主閱示,也利于員工操作。
14、《議事日程》明確,行政統(tǒng)籌到位。
在日常事務(wù)統(tǒng)籌中,忙而不亂,頭緒分清。例如:行政例會時間規(guī)定、工作計劃及總結(jié)上交時間規(guī)定、費用收繳情況報表上交時間規(guī)定、每月服務(wù)質(zhì)量評估分析會時間規(guī)定、各部門用資計劃上交時間規(guī)定、辦公用品使用計劃上交時間規(guī)定、維修材料采購計劃上交時間規(guī)定、業(yè)主每月入住情況報表上交時間規(guī)定、小區(qū)物業(yè)綜合例檢時間規(guī)定等,均列入公司的議事日程。
15、規(guī)范員工著裝,樹立公司形象。
按各部門工作性質(zhì),統(tǒng)一配置工衣,規(guī)范員工穿戴,樹立良好形象。
16、規(guī)范公司財產(chǎn)和物資管理,維護(hù)公司利益。
對公司物料物資和各種器械妥善管理,專人負(fù)責(zé),定期清倉查庫,嚴(yán)格按倉庫物資管理規(guī)定,做到帳物相符、帳帳相符,杜絕各種財產(chǎn)物資流失和損失。
17、高度企業(yè)戰(zhàn)略,階段達(dá)成效果。
a)在三個月內(nèi),有效克服“臟、亂、差”現(xiàn)象,使三個樓盤整體環(huán)境容貌發(fā)生“一小變”。
b)在半年內(nèi),使__物業(yè)管理全盤運作完全步入正軌。
c)在一年內(nèi),基本按iso國際化標(biāo)準(zhǔn)模式導(dǎo)入物業(yè)管理體系,為公司的認(rèn)證和創(chuàng)建示范工作打下扎實基礎(chǔ),無論在隊伍建設(shè)或小區(qū)管理上達(dá)到“一中變”。
d)在一年半內(nèi),正式通過iso認(rèn)證,無論從管理或服務(wù)上達(dá)到系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、科學(xué)化;以國家示范小區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)要求,將__華庭管理項目創(chuàng)建成為市級“示范住宅小區(qū)”稱號。
e)在兩年內(nèi),將__華庭管理項目創(chuàng)建成為省級“示范住宅小區(qū)” 稱號,在中山物業(yè)管理領(lǐng)域中受到地方政府和同行的認(rèn)可。
f)在三年內(nèi),將__華庭管理項目創(chuàng)建成為國家級“示范住宅小區(qū)”,使__的企業(yè)品牌推向房地產(chǎn)行業(yè)的前列。
綜上所述,敬請董事及公司領(lǐng)導(dǎo)審核指正。我相信,在公司董事和各級領(lǐng)導(dǎo)的大力支持和精心指導(dǎo)下,在全體員工的共同努力下,我們將堅定不移地按總公司的發(fā)展方針和預(yù)定的戰(zhàn)略規(guī)劃拓展工作,只要我們實事求是、集思廣益、善于探討、總結(jié)創(chuàng)新,__的服務(wù)品牌一定會獲得全方位的提升!
以上報告,敬請上級領(lǐng)導(dǎo)審核批示。
項目管理調(diào)研報告篇2
做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,是新形勢下一項重大社會管理工程,是關(guān)系千家萬戶的重大民生工程,是一項事關(guān)__城市形象的重大環(huán)境工程。為推進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展,近期,__縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門相關(guān)工作人員,深入我縣城區(qū)紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區(qū)等10個住宅小區(qū)和磨子?xùn)|街社區(qū),通過實地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式,對我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題等情況進(jìn)行了調(diào)查,具體情況如下:
一、我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
(一)城區(qū)住宅小區(qū)的基本情況。
據(jù)縣房管部門統(tǒng)計,目前我縣已建成住宅小區(qū)28個,即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個,住房近10000套,這部分住宅投入使用后,加上目前空置的住宅全部入住后,小區(qū)的入住人口將超過6萬人,占到縣城區(qū)常住人口50%以上。
從調(diào)查來看,我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個特點:
1、住宅性質(zhì)多樣。
主要有以下六類:一是早期由政府建設(shè)的福利房,土地屬劃拔,政府承建,分配居住,絕大多數(shù)已實行房改,如政府大院住宿區(qū)等。二是各單位為解決本單位職工住房問題,由單位承建的職工住宅小區(qū),土地多是劃拔,房屋定價出售或分配。如財政小區(qū)、國稅小區(qū)、地稅小區(qū)、明珠公寓等。三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū),土地出讓,市場出售,是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)等。四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū),即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房,一般規(guī)模也比較小,多自建自管。五是目前落實保障性住房政策,由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負(fù)責(zé)管理的公房,主要集中在周子古鎮(zhèn)。
2、規(guī)模差別較大。
在調(diào)查的10個小區(qū)和1個社區(qū)中,大的有紫苑、都市水鄉(xiāng)、帝景家園、公園1號等小區(qū),住房均在1000套以上,中等的金色東華、南橋郡等小區(qū),住房均在500套左右,小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內(nèi),有的僅十幾套住房。
3、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。
主體建筑方面,20_年“5.12”汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預(yù)制板房,20_年以后所建小區(qū)大多為磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面,在紫苑進(jìn)入__以前,我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區(qū)條件相對較好,其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅、沒有任何公用建筑,大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊,無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言,我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū),也只有紫苑等少數(shù)幾個小區(qū)能上檔次,其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴(yán)重不足等突出問題,還有極個別小區(qū)進(jìn)出道路不暢、消防通道擁堵,存在嚴(yán)重的安全隱患。
(二)小區(qū)物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀
1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。
從紫苑房產(chǎn)進(jìn)入__我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念,目前也處于發(fā)展的初級階段?,F(xiàn)有物管企業(yè)16家,其中二級資質(zhì)1家,三級資質(zhì)15家,從業(yè)人員近1000人。專業(yè)化管理的小區(qū)21個,面積達(dá)86萬平方米。
2、業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立情況。
目前,我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有紫苑等8家,但真正有辦公場地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家,其余大多數(shù)都沒有召開業(yè)主大會,沒有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會形同虛設(shè),還沒有步入正軌。
3、小區(qū)的物業(yè)管理工作情況。
從走訪、座談的情況看,僅紫苑等極少數(shù)幾個小區(qū)服務(wù)較為規(guī)范,業(yè)主較為滿意;金色東華小區(qū)投入近500萬元安裝了較為完備的消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、應(yīng)急發(fā)電設(shè)施,業(yè)主反響較好。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門,沒有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),服務(wù)質(zhì)量相對較差,服務(wù)制度落實不到位,好一點的小區(qū)也僅有保安服務(wù)和維修服務(wù)。有的小區(qū)因為亂搭亂建、衛(wèi)生狀況差等原因,業(yè)主和物管嚴(yán)重對立,出現(xiàn)拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場的尷尬局面。
二、存在的主要問題
我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展,初步建立起了市場化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制,對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是,由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國城市化進(jìn)程加快和市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè),因發(fā)展時間不長,當(dāng)前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問題,主要表現(xiàn)在以下幾個方面:
(一)執(zhí)行規(guī)劃不到位。
調(diào)查發(fā)現(xiàn),在住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程中,由于主管部門監(jiān)管不力,施工過程中不能實時監(jiān)管,竣工后不能嚴(yán)格按照規(guī)劃要求進(jìn)行驗收,導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計被更改的現(xiàn)象十分普遍。一是業(yè)主購房時看到的規(guī)劃和實際交房時的規(guī)劃不一樣,小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾發(fā)生了變化,開發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾,不履行合同,使業(yè)主權(quán)益遭受損失;二是開發(fā)企業(yè)不嚴(yán)格按照規(guī)劃要求施工,隨意擠占公共用地,見縫插針,把規(guī)劃的綠地、活動場所等配套設(shè)施用地擠了又?jǐn)D,占了又占,甚至完全占用;三是規(guī)劃設(shè)計要求的配套項目在建設(shè)過程中,有的被偷工減料,造成質(zhì)量差,檔次低,壽命短,有的缺項,有的被砍,帶來較多遺留問題,不僅嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益,也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、安全留下了隱患。
(二)管理制度不完善。
目前,我縣尚未出臺與國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及《四川省物業(yè)管理條例》相對應(yīng)的物業(yè)管理條例實施細(xì)則,給物業(yè)管理工作帶來很多不便,在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現(xiàn)在:一是物業(yè)管理用房的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、驗收、移交沒有具體的要求和標(biāo)準(zhǔn);二是專項維修資金難落實,公用部位維修難等問題。三是物業(yè)管理公司的招投標(biāo)不夠規(guī)范,誰開發(fā)、誰管理的格局還沒有打破,業(yè)主根本沒有選擇物業(yè)服務(wù)的機(jī)會和權(quán)力。四是業(yè)主委員會的組建程序不規(guī)范,造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務(wù)的業(yè)主因為得不到合理有效的服務(wù)而有意見,一些沒有繳費的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù)。五是小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規(guī)搭建等行為,也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規(guī)依據(jù)。
(三)宣傳教育力度不夠。
從調(diào)查情況看,社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會成員以及業(yè)主代表,普遍對物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少。主要表現(xiàn)在:一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責(zé)權(quán)限不明確,對相關(guān)物業(yè)政策、法規(guī)領(lǐng)會不透,經(jīng)營理念還沒有從“管理型”向“服務(wù)型”轉(zhuǎn)變,不按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定履行義務(wù),對待業(yè)主“生、冷、硬”,服務(wù)意識差,簡單地把物業(yè)管理理解成收費等,有的甚至只收費不服務(wù),小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)不到位,造成衛(wèi)生狀況差,秩序混亂,失竊案件時有發(fā)生;二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理條例》來維護(hù)自身的權(quán)利,遇到了問題無所適從,不是通過協(xié)商渠道和法律手段去解決,而是采用簡單的拒絕交費等辦法來激化矛盾。
(四)物管服務(wù)水平較低。
調(diào)查發(fā)現(xiàn),一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進(jìn)行培訓(xùn),也還是停留在基本技能培訓(xùn)的初級階段,還沒走向由勞動部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓(xùn)與鑒定,致使物業(yè)服務(wù)工作不到位,不按規(guī)范操作。另外,從業(yè)人員流動性大、個人素質(zhì)普遍較低,也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長期無人打掃衛(wèi)生,服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實際需求。
三、建議
針對當(dāng)前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題,為進(jìn)一步加強和改進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,提高物業(yè)管理水平,提出以下建議意見:
(一)嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃,建好一批精品住宅小區(qū)。
小區(qū)的規(guī)模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設(shè)精品城市、提升__形象的高度,科學(xué)規(guī)劃并嚴(yán)格監(jiān)管,重點抓好在建和待建住宅小區(qū)建設(shè)。要引進(jìn)幾家有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),建設(shè)幾個高檔次的精品樓盤小區(qū)。建議相關(guān)職能部門要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定,根據(jù)我縣的實際,制定好切實可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實施。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容。工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān),組織驗收應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗收內(nèi)容,杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時,要站在維護(hù)群眾切身利益、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定的高度,合理規(guī)劃并分步實施,穩(wěn)妥推進(jìn)已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設(shè)施改造和完善,逐步消除遺留問題,從根本上消除安全隱患和不穩(wěn)定因素。
(二)加強監(jiān)督管理,建立一套完善的管理制度。
一要嚴(yán)格落實前期物業(yè)招投標(biāo)制度,督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè),制定臨時管理辦法并將之明示房屋買受人;二要嚴(yán)格落實物業(yè)承接查驗制度,房管部門和物管企業(yè)要全面參與小區(qū)竣工驗收,嚴(yán)格審查各項物業(yè)管理配套設(shè)施完成情況,凡未完成配套設(shè)施建設(shè)的小區(qū)一律不能通過竣工驗收,物管企業(yè)一律不得承接;三要嚴(yán)格落實物業(yè)企業(yè)備案制度,嚴(yán)格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門備案的制度;四要嚴(yán)格落實日常巡查制度,相關(guān)職能部門要與居委會相互配合,組織不定期巡查,對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評,甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格,維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。五要嚴(yán)格落實矛盾糾紛調(diào)處制度,對業(yè)主和物管反映的問題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛,相關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)不推不躲,及時予以解決和調(diào)處。
(三)強化宣傳引導(dǎo),探索一套良好的運行模式。
要通過電視、網(wǎng)絡(luò)、會議、板報等多種形式,廣泛深入宣傳國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》等法規(guī),營造推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區(qū)居委會要注重加強對居民的宣傳教育,增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念,使他們充分認(rèn)識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情,而是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作,也使他們充分認(rèn)識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù),懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利,同時履行好應(yīng)盡的義務(wù)。要指導(dǎo)和幫助物管企業(yè)開好業(yè)主代表大會,組建好業(yè)委會。要強化對政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓(xùn),促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職,不越位、不缺位,促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法,規(guī)范管理,更好地為業(yè)主提供服務(wù),從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新模式。
(四)強化分類指導(dǎo),打造一批物管示范小區(qū)。
要廣泛征集社會各界的意見和建議,著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本,明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任,規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為,區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn),努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運行。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點,選擇部分條件較好的小區(qū),積極探索市場化運行的物業(yè)管理新機(jī)制,真正實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、多方共贏;針對老舊住宅小區(qū)規(guī)模小、較為分散,尤其是樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差,物業(yè)管理難于起步的情況,逐個進(jìn)行調(diào)研、分析,采取多種途徑、多種形式、多種方法,解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設(shè)施維修困難等問題,試點推行“破墻擴(kuò)院”、“小區(qū)自治”等管理模式,改善小區(qū)環(huán)境,提升管理水平。
項目管理調(diào)研報告篇3
物業(yè)管理關(guān)系千家萬戶,做好物業(yè)管理對于改善城區(qū)環(huán)境,鞏固三創(chuàng)成果,構(gòu)建和諧社會具有重要意義。近年來,__縣物業(yè)管理逐步發(fā)展,取得了一定成績,但也面臨諸多困境,物業(yè)管理發(fā)展任重道遠(yuǎn)。
一、我縣物業(yè)管理基本狀況
近年來,我縣城鎮(zhèn)化建設(shè)日新月異,小區(qū)物業(yè)管理逐步推行和發(fā)展,目前整體態(tài)勢平穩(wěn)。但是我縣物業(yè)管理市場化運作機(jī)制尚不健全,物業(yè)管理水平仍然較低,業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾難以調(diào)解,物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善,已經(jīng)到了一個需要全面規(guī)范整頓提高的階段。
(一)穩(wěn)中求進(jìn),我縣物業(yè)管理發(fā)展迅速。
我縣物業(yè)管理起步于20__年,縣房地產(chǎn)管理局成立了物業(yè)管理辦公室,負(fù)責(zé)全縣物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理。10年來,我縣物業(yè)管理從無到有,從小到大,穩(wěn)步發(fā)展。截至目前,全縣共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)10家,管理居民住宅小區(qū)17個,物業(yè)服務(wù)建筑面積近200萬平方米,新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)98%,從業(yè)人員達(dá) 1000多人,服務(wù)小區(qū)人口達(dá)25000人。
(二)多措并舉,我縣物業(yè)管理逐步完善。
縣物業(yè)管理辦公室成立以來,對物業(yè)行業(yè)管理發(fā)揮了一定作用。一是加強物業(yè)服務(wù)隊伍培訓(xùn),提高了從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能、政策法規(guī)水平和職業(yè)道德;二是加強外派交流。進(jìn)一步開闊了物業(yè)管理人員的視野,找準(zhǔn)了自身存在的問題,也明確了今后努力方向。三是加強市場準(zhǔn)入管理。積極實行物業(yè)管理提前介入制度,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可證時,必須明確項目前期物業(yè)管理計劃。從20__年5月1日起,所有新建樓盤前期物業(yè)管理實行了招投標(biāo)制度。四是加強行業(yè)監(jiān)管。制訂了《__縣城區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施年度測評細(xì)則》,加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管,將測評結(jié)果作為評先評優(yōu)考核晉級的重要依據(jù)。五是加強公共維修資金的歸集和管理。截至目前,累計歸集物業(yè)公共維修資金1300萬元。
(三)物業(yè)管理發(fā)展不平衡。
一些小區(qū)如鉑金華府、中偉世紀(jì)城和煙草局的物業(yè)管理比較規(guī)范。而巨龍家園、玉盤小區(qū)、書香和苑等一些小區(qū)因物業(yè)費收繳率不高,小區(qū)物業(yè)管理已經(jīng)撤離。巨龍御園、名人府邸也岌岌可危。此外,黨政機(jī)關(guān)、學(xué)校醫(yī)院等企事業(yè)單位的物業(yè)管理還未全面啟動。
二、我縣物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析
我縣物業(yè)管理業(yè)在快速發(fā)展的同時,暴露的問題和隱患也日益凸顯,主要表現(xiàn)在:
(一)小區(qū)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量堪憂、設(shè)施配套不完善。我縣部分小區(qū),盡管通過了竣工驗收,但仍存在規(guī)劃未嚴(yán)格實施、小區(qū)配套設(shè)施不完善、房屋外墻屋面滲漏、衛(wèi)生間漏水、消防及安保設(shè)施不到位、電梯質(zhì)量低劣,甚至存在安全隱患等等問題。這些問題在建設(shè)過程中沒有得到根本解決,留下質(zhì)量安全隱患和矛盾根源。
(二)物業(yè)管理粗放型發(fā)展。一是部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高,服務(wù)信譽不佳,重收費輕服務(wù)。二是物業(yè)管理專業(yè)化水平低,物業(yè)服務(wù)企業(yè)小、弱、散,缺乏上規(guī)模、上檔次的物業(yè)公司。從整體而言,我縣物業(yè)管理服務(wù)水平不高,實力不強,難以適應(yīng)市場化、專業(yè)化、社會化的需求。
(三)業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費觀念沒有普遍形成
一些業(yè)主缺乏法制觀念和物業(yè)消費觀念,對市場化物業(yè)管理不理解、不支持,有些業(yè)主只要求接受服務(wù)卻拖欠物業(yè)費,有的只選擇價格低廉的物業(yè)公司,卻要享受品質(zhì)的物業(yè)服務(wù),而物業(yè)公司因收費標(biāo)準(zhǔn)低而難以運作,從而造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的對立情緒與矛盾糾紛不斷增加的惡性循環(huán)。
(四)物業(yè)公司和業(yè)主權(quán)責(zé)不清,業(yè)主委員會沒有充分發(fā)揮橋梁作用。我縣小區(qū)大部分業(yè)主委員會沒有成立,有的業(yè)主委員會在物業(yè)管理中不能發(fā)揮應(yīng)有的作用。部分小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司沒有訂立物業(yè)服務(wù)合同,雙方的權(quán)利和義務(wù)沒有明確,造成雙方應(yīng)盡職責(zé)和義務(wù)不能全面履行,權(quán)利受到侵害時不能很好維權(quán)。
(五)物業(yè)管理體制不完善。從全縣看,缺乏一個強力有效、協(xié)調(diào)各方的綜合物業(yè)管理部門,縣房產(chǎn)局作為物業(yè)行業(yè)管理主管部門,委托物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)管理,但該機(jī)構(gòu)面對日益增加的管理任務(wù)和物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處力不從心,亟待全面加強。開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清;屬地政府、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用未充分發(fā)揮。在業(yè)主和物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾時,政府及相關(guān)部門不能及時調(diào)處,導(dǎo)致矛盾升級擴(kuò)大。
三、加強我縣物業(yè)行業(yè)管理的幾點建議
(一)加強宣傳,引導(dǎo)樹立正確的物業(yè)管理和物業(yè)消費觀念。深入宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī),讓廣大業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)對小區(qū)環(huán)境的重要性,增強廣大業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費觀念,使“花錢買服務(wù)”的觀念深入人心。同時,引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭,提高服務(wù)質(zhì)量,珍視企業(yè)信譽,推動整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。
(二)部門聯(lián)動,建立物業(yè)管理齊抓共管機(jī)制。一是在工程項目規(guī)劃、設(shè)計階段開始,規(guī)劃建設(shè)部門要對小區(qū)的功能、布局、公共設(shè)施和配套建設(shè)等提出明確要求,為后期物業(yè)服務(wù)打下堅實的基礎(chǔ)。二是小區(qū)建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),做到圖紙與建設(shè)一致,嚴(yán)格規(guī)劃管理和工程質(zhì)量管理,確保建設(shè)工程質(zhì)量。三是建立商品房綜合竣工驗收制度,房產(chǎn)部門要參與綜合驗收。政府相關(guān)部門應(yīng)實行驗收責(zé)任追究制,未通過綜合驗收的物業(yè),不能投放市場。四是物價部門要完善細(xì)化收費標(biāo)準(zhǔn),明確服務(wù)內(nèi)容。五是縣房產(chǎn)部門要建立物業(yè)企業(yè)的信譽等級測評制度,引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強行業(yè)自律,提高企業(yè)信譽,確保服務(wù)質(zhì)量。使信譽低、質(zhì)量差的物業(yè)企業(yè)逐步退出市場。對無正當(dāng)理由擅自中止物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司在以后的投標(biāo)時予以限制。規(guī)范物業(yè)承接查驗手續(xù),明確開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三方之間的權(quán)利和義務(wù)。同時,要認(rèn)真規(guī)范公共維修基金的管理和使用,制定公共維修基金提取使用程序。
(三)積極扶持,促進(jìn)物業(yè)企業(yè)良性發(fā)展。建議政府對物業(yè)服務(wù)企業(yè)征收的相關(guān)稅費予以優(yōu)惠,在物業(yè)公司遇到困難時予以關(guān)心支持。引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)走強強聯(lián)合之路,積極鼓勵物業(yè)公司重組兼并,做大做強物業(yè)公司,做響物業(yè)公司品牌。積極扶持培育實力較強、專業(yè)化水平較高的物管企業(yè),走規(guī)模經(jīng)營之路。
(四)加強保障,推進(jìn)物業(yè)管理法制化進(jìn)程。業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾糾紛一般屬于民事糾紛,如當(dāng)事雙方已提起訴訟,可按法律程序處理。建議縣人民法院優(yōu)先受理、快審快結(jié),維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時,要發(fā)揮司法調(diào)解的作用,建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡單的措施或程序。為從根本上規(guī)范我縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理和物業(yè)管理活動,建議盡快出臺我縣加強房地產(chǎn)開發(fā)管理的實施辦法和加強物業(yè)管理的實施細(xì)則兩個規(guī)范性文件。
(五)理順體制,實行屬地管理和行業(yè)管理相結(jié)合。按照“條塊結(jié)合,屬地管理”的原則,進(jìn)一步明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)居委會在物業(yè)管理工作中的權(quán)、責(zé)關(guān)系,把物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理范疇,政府投入一定的經(jīng)費。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)居委會加強對居住小區(qū)的屬地管理,全面承接和履行政府延伸至社區(qū)的各項公共管理與服務(wù)職能,建立起對業(yè)主委員會的引導(dǎo)和監(jiān)督機(jī)制??h房產(chǎn)部門要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)監(jiān)管,指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范、高效開展工作。建議縣委政府加強縣物業(yè)管理辦公室的機(jī)構(gòu)設(shè)置,增加人員編制,明確其職能職責(zé),加強其履職監(jiān)督。對業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛,縣物業(yè)管理辦公室要和社區(qū)居委會及時介入、引導(dǎo),共同協(xié)調(diào)處理。堅持屬地管理原則,業(yè)主委員會自覺接受社區(qū)居委會的領(lǐng)導(dǎo),社區(qū)居委會積極參與協(xié)調(diào)處理物業(yè)矛盾糾紛。
項目管理調(diào)研報告篇4
一、我市政府投資管理現(xiàn)狀
目前我市政府投資項目基本的管理程序為:先由市發(fā)改委審批立項熂瓷笈項目建議書和可行性研究報告,為簡化程序,一般性項目可以直接審批可行性研究報告牐再由建設(shè)部門審批初步設(shè)計和施工圖設(shè)計,財政部門審查預(yù)算,然后由發(fā)改委核準(zhǔn)招投標(biāo)事項并下達(dá)年度投資計劃,項目單位憑年度投資計劃文件到相關(guān)部門辦理建設(shè)用地許可證、規(guī)劃用地許可證、施工許可證,在項目竣工前由財政部門審查竣工決算,最后由審計部門對部分項目進(jìn)行抽查審計。這些程序在實際運作中,由于種種因素,往往得不到很好地執(zhí)行和遵守,也導(dǎo)致政府投資管理出現(xiàn)一些問題。
1 、決策的隨意性比較大。
有的項目已經(jīng)安排了財政資金計劃才到發(fā)改委來立項,極個別項目甚至不立項就在建設(shè)過程中方案經(jīng)常變化。有的項目從辦公用房變成了賓館,有的項目投資經(jīng)批準(zhǔn)規(guī)模翻了一番甚至幾番。由于缺乏集中把關(guān),造成部門競相搞建設(shè),標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模上相互攀比,超過了財政承受能力。同時,由于論證不充分,決策不科學(xué),個別項目剛剛建好又拆除重建,造成的浪費令人痛心。
2、資金管理的效益不高。
各類專項資金基本上是分散在相關(guān)部門,市政府對財政資金缺乏有效調(diào)控,不易做到統(tǒng)籌使用。這種狀況帶來的后果,一是資金運行不透明。專項資金往往在部門內(nèi)部封閉運行,體內(nèi)循環(huán),誰管錢,誰用錢,誰建設(shè),缺乏監(jiān)督制約。而且用錢的只管用,不管資金怎么籌,也不管資金怎么還,容易形成投資缺口、財政包袱。二是大量建設(shè)資金變成人頭費。有的專項資金究竟有多少搞了建設(shè),有多少養(yǎng)了人,是一筆糊涂帳。三是不利于集中力量辦大事,握緊拳頭保重點,許多建設(shè)資金都撒了胡椒面。
3、投資主管部門缺乏管理手段。
由于缺乏相應(yīng)的法規(guī),發(fā)改委在政府投資項目管理上往往鞭長莫及。投資項目到發(fā)改委立項,往往只是為了取得到相關(guān)部門辦理手續(xù)的一塊敲門磚,一旦項目批文到手,在建設(shè)過程中批準(zhǔn)的建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、投資計劃都被拋之一邊,想怎么變就怎么變,而發(fā)改委沒有手段予以監(jiān)督制約。
4 、財政投入的方式不盡合理。
我市財政資金的投入方式一般為兩種,一種是全額直接投入,主要投向公益設(shè)施;另一種是投資補助,主要投向行政事業(yè)單位基本建設(shè)。對于經(jīng)營性和準(zhǔn)經(jīng)營性項目,政府投資沒有相應(yīng)回報,政府投資的收益被部門或單位侵吞,沒有形成政府投資的滾動發(fā)展。
二、加強政府投資管理的對策建議
1、明確決策權(quán)限,規(guī)范決策程序。
政府投資的決策權(quán)限理應(yīng)相對集中到政府手上。根據(jù)項目性質(zhì),可分為基礎(chǔ)設(shè)施、公益性設(shè)施和行政事業(yè)單位基建等類別,每一類項目根據(jù)不同規(guī)模確定審批權(quán)限,分別由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)、常務(wù)副市長、市長、市長辦公會或市政府常務(wù)會議審批,特別重大的項目提交市委常委會或市人代會審定。在項目決策過程中,應(yīng)當(dāng)加強評估論證,實行專家評議制度、公眾聽證制度、項目公示制度,盡量做到?jīng)Q策科學(xué)、民主。
2、資金統(tǒng)籌安排,統(tǒng)一管理。
國務(wù)院《關(guān)于投資體制改革的決定》明確指出:要編制政府投資的中長期規(guī)劃和年度計劃,統(tǒng)籌安排、合理使用各類政府投資,包括預(yù)算內(nèi)投資、各類專項建設(shè)資金、統(tǒng)借國外貸款等。要改變我市政府投資分散使用、各自為政的局面,充分發(fā)揮政府資金效益,就必須將政府資金納入計劃管理,統(tǒng)籌安排,統(tǒng)一管理。由財政部門確定年度政府投資總規(guī)模,發(fā)改委會同財政部門根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃以及部門提出的方案編制年度政府投資計劃,提交市政府研究審定。
3、科學(xué)界定政府投入范圍和方式。
按照建立公共財政的方向,政府投資要縮短戰(zhàn)線,從經(jīng)營性領(lǐng)域退出來,凡是能由市場投資的全部由市場投資,政府投資主要用于城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施項目、社會公益事業(yè)項目和政權(quán)建設(shè)項目。政府投入的方式根據(jù)項目性質(zhì)分別采取直接投入、注本金投入、投資補助、貼息等方式。對政府直接舉辦的沒有直接經(jīng)濟(jì)效益的非經(jīng)營性項目,采取直接投資方式;對政府直接舉辦的有一定經(jīng)濟(jì)收益但預(yù)期收益不足以彌補投資成本的準(zhǔn)經(jīng)營性項目,采取資本金注入的方式;對有一定自籌資金能力的市直行政事業(yè)單位基本建設(shè)項目,主要采取投資補助的方式;對政府支持和鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)項目,主要采取貼息的方式。
4、資金管理嚴(yán)格實行“三審”。
在建設(shè)資金管理上要把好三道關(guān):第一道關(guān)是概算審查,第二道關(guān)是預(yù)決算審查,第三道關(guān)是審計部門的審計監(jiān)督。通過三道關(guān)口的嚴(yán)格把關(guān),可以在一定程度上控制工程造價,降低投資成本。
5、加強建設(shè)過程中的管理。
重點要管好三道環(huán)節(jié):一是施工圖設(shè)計。建設(shè)內(nèi)容、投資規(guī)模的變更大都出現(xiàn)在這個環(huán)節(jié)。設(shè)計方案確需變更,必須按程序報批。二是中標(biāo)合同的管理。有的項目在中標(biāo)合同之外簽訂有不少的補充協(xié)議,如建材價差調(diào)增,裝修裝飾改進(jìn),增加附屬零星設(shè)施,采購設(shè)備改型等,名目繁多,一項工程下來,往往要在中標(biāo)價的基礎(chǔ)上增加幾十萬甚至幾百萬,既避免了應(yīng)交規(guī)費,又為建設(shè)業(yè)主與建筑企業(yè)之間留下了“操作空間”。因此中標(biāo)合同的管理必須加強,合同中有關(guān)政府資金撥付的條款應(yīng)報財政局審查。三是資金使用監(jiān)管。財政部門應(yīng)加強資金監(jiān)督,對資金使用有問題的,應(yīng)暫緩甚至停止撥付資金。
6 、加強監(jiān)督制約。
審計部門應(yīng)加大審計密度和力度,對使用政府投資萬元以上的項目都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審計,未經(jīng)審計,項目不得辦理工程結(jié)算。監(jiān)察部門對與政府投資相關(guān)的各個環(huán)節(jié)也要加強監(jiān)察,對發(fā)現(xiàn)的問題依法依規(guī)處理。
7、明確責(zé)任,強化管理手段。
對與政府投資相關(guān)的職能部門和單位,都要明確相應(yīng)的職責(zé),即防止職能交叉,又防止管理缺位,保證事事有人管。哪個環(huán)節(jié)出了問題,就追查哪個部門和單位的責(zé)任。同時按照責(zé)權(quán)對等的原則,賦予各個部門應(yīng)有的權(quán)力和手段,保證政府投資的各個環(huán)節(jié)管理到位。
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項目管理調(diào)研報告篇5
為進(jìn)一步加強政府投資項目管理,管好用好政府投資資金,確保工程質(zhì)量和資金安全,建立科學(xué)、高效的政府投資項目決策和組織實施機(jī)制,提高投資效益,圍繞《預(yù)算法》、《建筑法》、《招投標(biāo)法》、《審計法》、《政府投資項目審計規(guī)定》等法律法規(guī),現(xiàn)就如何進(jìn)一步加強政府投資項目監(jiān)管和解決項目投資中存在的問題進(jìn)行思索和探討。
近年來,隨著城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐的加快,各級地方人民政府為切實加強政府投資項目監(jiān)督管理,均在不遺余力探索制訂國家建設(shè)項目審計監(jiān)督實施辦法、財政專項資金審計監(jiān)督辦法、財政投資項目監(jiān)督管理暫行辦法、規(guī)范財政投資項目招標(biāo)投標(biāo)活動、財政投資評審管理暫行辦法等規(guī)范性文件,雖然取得了一定實效,但仍存在一系列突出問題,如決算超預(yù)算、預(yù)算超概算;建設(shè)單位拆分肢解工程項目發(fā)包、招標(biāo),中標(biāo)單位非法轉(zhuǎn)包分包,違規(guī)掛靠;不按招標(biāo)文件約定內(nèi)容簽訂施工合同,簽訂“陰陽合同”、“黑白合同”甚至無合同;不履行變更審批程序,擅自提高建設(shè)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn);現(xiàn)場簽證管理不到位;施工單位決算不實、高估冒算;基建財務(wù)管理不規(guī)范等。
一是規(guī)范項目流程,嚴(yán)格環(huán)節(jié)管理。
嚴(yán)格項目建設(shè)程序。項目建設(shè)單位必須嚴(yán)格執(zhí)行批準(zhǔn)的初步設(shè)計和概算,按批準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)模和工程投資額度進(jìn)行限額設(shè)計,禁止先設(shè)計后勘察或不勘察。
加強招投標(biāo)管理。針對所有依法依規(guī)實行招標(biāo)的政府投資項目,都必須按規(guī)定進(jìn)入公共資源交易中心進(jìn)行招標(biāo),嚴(yán)禁賣標(biāo)、買標(biāo)、圍標(biāo)、串標(biāo)、掛靠投標(biāo)、違法分包和非法轉(zhuǎn)包等違法行為,依法凈化招投標(biāo)市場。
規(guī)范合同簽訂。項目建設(shè)單位與參建各方簽訂的合同或協(xié)議要嚴(yán)格執(zhí)行《合同法》,做到主體明確、嚴(yán)密、規(guī)范、職責(zé)清楚,有履約保證和質(zhì)量保證條款。
嚴(yán)控工程變更。嚴(yán)格控制工程設(shè)計變更,不得隨意變更設(shè)計內(nèi)容,施工單位必須按照工程設(shè)計圖紙和施工技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)組織施工,施工承包人不得擅自對原工程設(shè)計進(jìn)行變更,建設(shè)單位要嚴(yán)把設(shè)計變更關(guān)。
加強簽證管理。各單位應(yīng)遵循公平、公正、誠實信用的原則,加強施工現(xiàn)場簽證管理。對隱蔽工程、工程量增加項目的變更等簽證,必須做到“三方簽字”,即建設(shè)方、施工方、監(jiān)理方同時參與,對工程量進(jìn)行丈量、質(zhì)量驗收之后,實行現(xiàn)場簽證。
嚴(yán)格竣工驗收。要嚴(yán)格按照《江西省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施竣工驗收備案管理辦法》開展工程竣工驗收??⒐を炇帐且粋€涉及面很廣的活動,驗收人員組成有特定要求,包括質(zhì)監(jiān)、業(yè)主、監(jiān)理、勘測、設(shè)計、施工等單位,參建各方都應(yīng)從各自的角度進(jìn)行評定,集體驗收合格方能出示驗收通知并出具工程竣工驗收報告。
完善財務(wù)管理。建設(shè)單位要按照《基本建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定》做好政府投資項目財務(wù)管理的基礎(chǔ)工作,按規(guī)定設(shè)置獨立的財務(wù)管理機(jī)構(gòu)或指定專人負(fù)責(zé)項目建設(shè)財務(wù)工作,嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定和批準(zhǔn)的建設(shè)內(nèi)容做好帳戶設(shè)置和管理,完善內(nèi)部財務(wù)管理制度。
嚴(yán)格資金撥付。撥付項目資金必須由施工單位提出書面申請,必要時由建設(shè)單位申請行政主管部門會同監(jiān)察、發(fā)改、財政、審計等相關(guān)部門對工程進(jìn)度和工程量予以核實,嚴(yán)格按施工合同規(guī)定的工程進(jìn)度付款。財政部門要嚴(yán)格按資金管理辦法撥付項目資金,并對建設(shè)單位審簽的發(fā)票、工程量驗收單進(jìn)行抽查。
二是強化部門責(zé)任,形成監(jiān)管合力。
發(fā)改委作為政府投資項目的綜合管理部門,負(fù)責(zé)政府投資項目規(guī)劃和計劃的編制、組織實施、協(xié)調(diào)監(jiān)督,具體負(fù)責(zé)項目建議書、可行性研究報告、初步設(shè)計的審批,組織工程變更審查、竣工驗收,監(jiān)督協(xié)調(diào)政府投資項目的計劃執(zhí)行情況,對省、市、縣重大項目實行稽查。
財政部門應(yīng)切實加強政府投資項目資金財務(wù)活動的監(jiān)督管理,具體負(fù)責(zé)政府投資項目資金計劃的編制,審核政府投資項目工程概、預(yù)算及標(biāo)底編制,參與工程變更審查,審核工程投資資金來源與落實情況,按工程進(jìn)度審核撥付建設(shè)資金,對基本建設(shè)財務(wù)進(jìn)行管理監(jiān)督。
審計機(jī)關(guān)應(yīng)深入開展對政府投資項目基本建設(shè)程序、工程變更、現(xiàn)場簽證、造價結(jié)算、竣工財務(wù)決算等事項的'審計監(jiān)督,依法對審計發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行處理。
政府招投標(biāo)辦負(fù)責(zé)政府投資項目交易招投標(biāo)活動的監(jiān)督管理,具體對政府投資項目交易招標(biāo)文件和合同的備案審查,政府投資項目招標(biāo)評標(biāo)專家?guī)斓慕ㄔO(shè)管理,受理對政府投資項目交易工作的投訴、舉報。
建設(shè)、規(guī)劃、交通、水務(wù)等部門負(fù)責(zé)各自行業(yè)施工、勘察設(shè)計、監(jiān)理等單位和工程招投標(biāo)代理、造價咨詢等中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員經(jīng)營行為的監(jiān)督管理,依法查處其違規(guī)違法行為;監(jiān)督檢查工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)責(zé)任制落實;完善工程建設(shè)不良行為記錄和黑名單制度,建立健全工程建設(shè)領(lǐng)域誠信體系建設(shè),嚴(yán)格市場準(zhǔn)入。
監(jiān)察機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對政府投資項目實施過程中建設(shè)單位和相關(guān)職能部門及工作人員執(zhí)行法律法規(guī)制度情況的監(jiān)督檢查,依法依規(guī)查處政府投資項目建設(shè)中監(jiān)管不力、玩忽職守、失職瀆職、違反管理程序等違法違紀(jì)行為,并追究有關(guān)單位和人員的責(zé)任。
同時,建立政府投資項目監(jiān)管聯(lián)席會議制度,由政府牽頭,監(jiān)察、發(fā)改、財政、審計、招標(biāo)辦、公共資源交易中心等作為成員單位,定期或不定期召開聯(lián)席工作會議。各部門加強溝通和協(xié)調(diào),發(fā)揮各自職能,在各自職責(zé)范圍內(nèi)對存在問題進(jìn)行處理和行政問責(zé),更加及時、直接、高效地解決困難和問題,形成項目監(jiān)管合力,確保政府投資項目合法合規(guī)、科學(xué)高效、優(yōu)質(zhì)規(guī)范實施。
一是建設(shè)單位未經(jīng)批準(zhǔn)擅自擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模,提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備購置標(biāo)準(zhǔn),或建設(shè)計劃外工程,造成工程決算超概算的,財政部門不予追加投資,并依法追究相關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任。
二是對按規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行招投標(biāo)而未進(jìn)行,或沒有依法履行職責(zé),違反規(guī)定越權(quán)插手、干擾招投標(biāo)工作和有舞弊、弄虛作假等違法違紀(jì)行為的,依法追究有關(guān)單位和相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
三是對參與圍標(biāo)、串標(biāo)、掛靠投標(biāo)、違法分包、非法轉(zhuǎn)包和發(fā)生重大安全質(zhì)量事故、投標(biāo)承諾不兌現(xiàn)的單位,列入建筑市場相關(guān)不良記錄;情節(jié)嚴(yán)重的,依法追究有關(guān)單位和相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
四是對違反規(guī)定簽訂與招標(biāo)文件實質(zhì)性內(nèi)容相違背的施工合同,或未經(jīng)招標(biāo)辦備案,擅自簽訂與招標(biāo)文件、施工合同實質(zhì)性內(nèi)容相違背的補充合同、補充協(xié)議,依法追究有關(guān)單位責(zé)任人及相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
五是對項目變更未按審批權(quán)限和程序報批,或在工程變更、價格簽證中存在弄虛作假或工作不負(fù)責(zé)任,造成增加工程造價的,財政部門不得增撥工程款,其損失由建設(shè)單位承擔(dān),并依法追究建設(shè)單位負(fù)責(zé)人和相關(guān)人員責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
六是對違反政府建設(shè)投資資金撥付規(guī)定和程序,擅自撥付工程款或造成工程款多付的,依法追究相關(guān)人員和相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
七是有關(guān)行業(yè)主管部門或職能部門,不依法履行監(jiān)管職責(zé)或監(jiān)管不力,造成不良后果的,依法追究相關(guān)單位和人員責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
項目管理調(diào)研報告篇6
近年來隨著天津市城市建設(shè)的發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)突飛猛進(jìn),一座座風(fēng)格迥異,設(shè)施齊全的住宅小區(qū)如雨后春筍般地聳立起來,為天津市增添了一筆亮麗的色彩。物業(yè)管理作為新興產(chǎn)業(yè)也如影隨形同步興起,應(yīng)運而生的物業(yè)管理肩負(fù)起了小區(qū)建設(shè)、環(huán)境綠化美化、公共衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、水電暖的日常維護(hù)保養(yǎng)等工作,到目前涉及的范圍已逐漸發(fā)展到商場寫字樓和綜合大廈及廣大的城鎮(zhèn)居民區(qū),同時隨著政府機(jī)構(gòu)的體制轉(zhuǎn)軌和企事業(yè)單位的改制,政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等單位的后勤服務(wù)也走向社會化。物業(yè)管理作為城市規(guī)劃、建設(shè)的合理延伸,將成為城市管理的重要組成部分,同時也為下崗人員提供了廣闊的就業(yè)空間。
一、近年來天津市物業(yè)企業(yè)得到快速發(fā)展
1、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動物業(yè)管理企業(yè)不斷發(fā)展壯大
天津市的物業(yè)管理企業(yè)起步較晚,第一家注冊的物業(yè)管理公司在1996年才正式成立。剛剛起步時全市只有十幾家物業(yè)管理公司,管理總面積只有100萬平方米。但隨著天津市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,物業(yè)管理企業(yè)不斷發(fā)展壯大,到20__年6月天津市物業(yè)管理公司已發(fā)展到642家,管理總面積達(dá)到8652萬平方米,占全市住宅存量的56%,實施物業(yè)管理的項目已達(dá)到1600多個,從業(yè)人員超過5萬人,營業(yè)收入突破10億元。
2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)的領(lǐng)域更廣,服務(wù)內(nèi)容更寬,形式更加多樣化
城市建設(shè)進(jìn)程的加快使物業(yè)企業(yè)逐漸發(fā)展壯大起來,過去物業(yè)服務(wù)只需要清潔工、門衛(wèi)、綠化等幾項服務(wù)。近幾年,隨著物業(yè)體制的不斷深入和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,物業(yè)服務(wù)的形式也從單一的服務(wù)發(fā)展到形式多樣的服務(wù)。如:家電的維修、接送上下學(xué)的學(xué)生、送水入戶、代買飛機(jī)車船票等。特別是隨著機(jī)關(guān)企事業(yè)單位后勤的社會化,大型物業(yè)公司已將物業(yè)服務(wù)的重點從對居民小區(qū)的物業(yè)服務(wù)延伸到工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、車站機(jī)場、商場、辦公樓宇等地方。如國際商場物業(yè)管理公司先后接管了師大北里、賽博數(shù)碼廣場、博士后公寓等單位。金廈物業(yè)管理公司除了原來所管的居民區(qū)以外,從20__年—20__年3年間開發(fā)了民政局大樓、長泰公寓、南開商業(yè)銀行、河北職業(yè)學(xué)院等多家企事業(yè)單位的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理面積也由1994年的6萬平方米,達(dá)到目前的近40萬平方米,增加了5.7倍。十年間,物業(yè)管理的面積年遞增速度達(dá)到20.89%。此外,物業(yè)管理公司的服務(wù)領(lǐng)域也開始向更寬更廣的方向拓展,部分物業(yè)管理公司已由簡單的服務(wù)職能轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)與服務(wù)相結(jié)合的復(fù)合型的物業(yè)管理企業(yè)。例如,有的物業(yè)公司瞄準(zhǔn)市場需求專業(yè)化、規(guī)?;a(chǎn)立體車庫的汽車停放架;有的物業(yè)公司與相關(guān)的技術(shù)部門合作生產(chǎn)市場需求廣闊的鈉離子水,不僅滿足了市場需求也進(jìn)一步壯大了企業(yè)規(guī)模,積累了雄厚的資本,為吸納更多的下崗人員的再就業(yè)提供了物質(zhì)保障。
3、舊區(qū)物業(yè)管理化為物業(yè)服務(wù)業(yè)提供了難得的機(jī)會
去年是市委、市政府對天津市成片舊樓區(qū)進(jìn)行綜合整修的第一年,據(jù)統(tǒng)計,實施舊區(qū)物業(yè)管理的項目為社會提供了就業(yè)崗位1448個,安置了下崗失業(yè)人員924名,其中4050人員757人。據(jù)有關(guān)部門預(yù)計今年天津市新增物業(yè)管理面積1200萬平方米,累計達(dá)到9210萬建筑平方米。全市住宅物業(yè)覆蓋率達(dá)到65%以上,為社會可提供4000余個就業(yè)崗位。社會對物業(yè)服務(wù)的需求不斷加大,為物業(yè)企業(yè)的發(fā)展提供了難得的發(fā)展機(jī)遇。
二、物業(yè)服務(wù)業(yè)給下崗人員提供了廣闊的就業(yè)空間
制度改革和住房商品化的發(fā)展,物業(yè)服務(wù)業(yè)這一新興行業(yè)進(jìn)入了一個迅速蓬勃發(fā)展的時期,截止20__年底,物業(yè)公司總數(shù)已超過2萬家,從業(yè)人員超過230萬人,相當(dāng)于我國社會服務(wù)業(yè)從業(yè)人員的23%。
由于物業(yè)服務(wù)業(yè)的服務(wù)項目、內(nèi)容與多數(shù)下崗人員的能力特征相吻合,為下崗人員提供了新的就業(yè)渠道,這使越來越多的下崗人員加入到了物業(yè)服務(wù)的行列,物業(yè)企業(yè)的發(fā)展為天津市的再就業(yè)工程提供了廣闊的空間。
1。從物業(yè)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和項目看適合下崗人員的再就業(yè)。
物業(yè)企業(yè)按照社會化、專業(yè)化原則對已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地進(jìn)行管理,向住戶提供全方位的綜合性服務(wù),是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞動單位,是社區(qū)服務(wù)業(yè)的重要組成部分。從物業(yè)企業(yè)服務(wù)的內(nèi)容看:主要包括有償服務(wù)和無償服務(wù)。無償服務(wù)包括
(1)小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生保潔、綠地的維護(hù)、小區(qū)安全保衛(wèi)、存車場秩序的管理。
(2)高層電梯的管理和維護(hù),小區(qū)內(nèi)的消防保安、水電暖的維護(hù)保養(yǎng)等。
有償?shù)姆?wù)包括:
(1)家政服務(wù)包括:家務(wù)勞動、護(hù)理、照顧老人及兒童、看護(hù)病人等。
(2)代買機(jī)票、送水入戶。
(3)業(yè)主家中設(shè)備的修理(疏通管道、抽水馬桶的修理、修理水箱潔具等)。
從物業(yè)企業(yè)的大部分服務(wù)內(nèi)容看,對從業(yè)人員所需的知識和技術(shù)水平要求不高,但要求從業(yè)人員具有一定的生活經(jīng)驗以及一定的責(zé)任心和吃苦耐勞精神,因此,物業(yè)服務(wù)很難適合年輕人的擇業(yè)標(biāo)準(zhǔn),但適合下崗人員的再就業(yè)。
從物業(yè)企業(yè)吸納的人員看,大部分是來自企事業(yè)單位的下崗分流人員及農(nóng)村剩余勞動力,為解決產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)問題作出了重要貢獻(xiàn)。據(jù)有關(guān)部門估計,今后十幾年內(nèi),城鎮(zhèn)每年要建7億平方米的住宅,按普通住宅每20__平方米、高檔住宅每1000平方米安排一人就業(yè)計算,僅新建住宅物業(yè)管理每年可安排45萬—50萬人就業(yè)。
2、天津市物業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展著眼于下崗人員的再就業(yè),吸引越來越多的下崗人員加入到這一領(lǐng)域。
過去許多人一提起物業(yè)服務(wù)就認(rèn)為是伺候人的。但隨著社會的發(fā)展和就業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變,下崗人員在選擇就業(yè)時比較務(wù)實,對擇業(yè)有了新的認(rèn)識,越來越多的下崗人員選擇物業(yè)服務(wù)這一崗位就業(yè)。據(jù)調(diào)查,有的物業(yè)服務(wù)公司安置的下崗人員已達(dá)到公司職工總數(shù)的60%以上。這些下崗人員通過就業(yè)提高了能力,找回了自信,經(jīng)濟(jì)地位也得到了提高,不僅贏得了社會的尊重,同時也帶來了家庭地位的提高。與此同時政府相關(guān)政策的支持也使物業(yè)企業(yè)為下崗人員提供了更多的就業(yè)機(jī)會及更好的待遇。例如:政府規(guī)定物業(yè)公司安置下崗人員達(dá)到30人就可以減免營業(yè)稅并且政府每月還按照公司安置的下崗人員的數(shù)量撥付給物業(yè)公司相應(yīng)數(shù)額的下崗人員安置費,(每吸納一名下崗職工政府支付給物業(yè)公司150元的下崗安置費),這就為物業(yè)公司減輕了一定的負(fù)擔(dān)。同時物業(yè)公司也積極為下崗人員提供更好的待遇。如金廈物業(yè)管理公司過去下崗職工在沒有休息日的情況下每月收入只有450元?,F(xiàn)在在每周有一天的公休日的情況下收入已達(dá)480元,好的政策的實施使下崗職工得到了實惠。
據(jù)有關(guān)部門調(diào)查,目前天津市從事物業(yè)服務(wù)的下崗人員特征明顯,一是年齡偏大,多數(shù)人員的年齡在35—50歲之間,女性的平均年齡在40歲左右,男性的年齡在50歲左右;二是文化程度偏低,大部分下崗人員的文化程度在高中以下,其中小學(xué)、初中文化程度的占80%左右;三是女性占了大多數(shù),據(jù)有關(guān)部門介紹,天津市目前從事物業(yè)服務(wù)的下崗人員女性占70%左右,男性占30%左右。女性主要從事小區(qū)內(nèi)的保潔衛(wèi)生,綠地的維護(hù)等。男性下崗人員主要擔(dān)任著物業(yè)小區(qū)的安全維護(hù)以及技術(shù)性的維修工作。近幾年隨著天津市物業(yè)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的拓寬和發(fā)展,將會有越來越多的男性加入到這一領(lǐng)域從事一些有一定專業(yè)技術(shù)的服務(wù)工作。
3、物業(yè)公司人性化的管理使下崗人員在工作中找到自己的位置。
面對近幾年下崗人員重新離崗的情況,有的物業(yè)公司為了留住這些職工積極尋找應(yīng)對的辦法,他們用人性化的管理方法千方百計給下崗人員創(chuàng)造好的工作條件,爭取好一點的福利。例如,給下崗人員上養(yǎng)老保險,使他們今后生活有保障。再如,公司領(lǐng)導(dǎo)在夏天炎熱的季節(jié)給職工送去防暑降溫用品、八月十五給職工送去獎金及月餅、“三.八”婦女節(jié)給女職工送去小禮品等。人性化的管理使下崗人員感受到了溫暖,找回了自己的位置,也留住了下崗人員的心。
三、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展對策
1、物業(yè)企業(yè)要進(jìn)一步加大宣傳力度,引進(jìn)先進(jìn)的管理理念。
當(dāng)前,人們對物業(yè)管理企業(yè)的認(rèn)識還不夠全面,對它所起到的作用還沒有完全體驗到。因此,應(yīng)加大對物業(yè)管理的宣傳力度,逐步使用戶與經(jīng)營者之間形成一種相互信賴、相互依存的關(guān)系,讓人們了解物業(yè)服務(wù)的項目和內(nèi)容,把先進(jìn)的住宅管理理念引進(jìn)千家萬戶,同時進(jìn)一步搞好全方位、多功能的綜合服務(wù),讓業(yè)主們住的安心舒心,使服務(wù)、收費很好的鏈接,形成良性循環(huán)。
2、提高物業(yè)管理人員的素質(zhì),強化服務(wù)意識。
通過舉辦培訓(xùn)班、學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗等多種方式,提高物業(yè)公司人員的業(yè)務(wù)能力和自身修養(yǎng),使物業(yè)管理公司進(jìn)一步走向成熟。調(diào)查顯示:天津市的部分物業(yè)管理人員不同層次地進(jìn)行過專業(yè)培訓(xùn),但仍然存在著服務(wù)態(tài)度不好,專業(yè)技術(shù)不過硬,文化素質(zhì)偏低的現(xiàn)象。這就需要經(jīng)常不斷地培訓(xùn)物業(yè)管理人員,逐步地提高他們的管理水平和業(yè)務(wù)素質(zhì),以提高用戶對物業(yè)管理的認(rèn)知度,起到相互理解,互惠互利的作用,共同促進(jìn)天津市物業(yè)服務(wù)的健康發(fā)展。
3、拓寬服務(wù)領(lǐng)域,改善服務(wù)質(zhì)量。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步創(chuàng)新思維,制定有利于企業(yè)加快發(fā)展的經(jīng)營策略,在拓寬服務(wù)范圍、提高服務(wù)質(zhì)量、提升文化品位上下功夫,把企業(yè)做大做強。首先,要廣開渠道,在擴(kuò)大服務(wù)范圍上下功夫,逐步開展家政服務(wù)、餐飲服務(wù),包括鐘點工、送煤氣、修理家電、代接送小孩、代業(yè)主管理房屋以及負(fù)責(zé)小區(qū)的治安、設(shè)備租賃等業(yè)務(wù),形成一個好的物業(yè)經(jīng)營服務(wù)機(jī)制,開拓物業(yè)經(jīng)營市場,使人們逐步認(rèn)識到經(jīng)營管理的重要性與必要性,另外,隨著我國進(jìn)入老齡社會對老年人的養(yǎng)老、醫(yī)療等也將成為物業(yè)服務(wù)的重點。第二,把服務(wù)作為企業(yè)品牌推向市場,在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟。服務(wù)質(zhì)量的好壞,服務(wù)水平的高低直接影響到企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展,因此在擴(kuò)大項目的同時,更應(yīng)重視服務(wù)質(zhì)量、水平的提高,為用戶提供“方便、快捷、高效”的服務(wù),使企業(yè)向?qū)I(yè)化、高層次方向發(fā)展。第三,進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)品位,發(fā)揮營造社區(qū)文化、引導(dǎo)消費的作用。應(yīng)建立必要的文教娛樂設(shè)施,引導(dǎo)社區(qū)健康文化生活,營造社區(qū)歡樂、祥和、文明的氛圍,樹立企業(yè)良好的形象。